تأثیر نوسانات دلار بر بازار مسکن ایران: رکود عمیق‌تر در سایه جهش ارزی
نوسانات اخیر نرخ دلار از حدود ۶۸ هزار تومان در ابتدای هفته به مرز ۷۰ هزار تومان، که عمدتاً ناشی از فعال‌سازی مکانیسم اسنپ‌بک (بازگشت تحریم‌های سازمان ملل) و تنش‌های هسته‌ای است، تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن ایران گذاشته است. این جهش ارزی، که تورم را به بیش از ۴۲% رسانده، بازار مسکن را به سمت رکود عمیق‌تر سوق داده؛ جایی که معاملات به پایین‌ترین سطح سال‌های اخیر رسیده و آگهی‌های فروش بیش از ۴۹% کاهش یافته. کارشناسان تأکید دارند که مسکن، به‌عنوان “بازار ترسویی”، در زمان نوسانات ارزی شاهد خروج سرمایه به سمت دارایی‌های نقدشونده‌تر مانند دلار و طلا است، که این امر تقاضای مصرفی را ۳۰-۴۰% کاهش داده. با این حال، افزایش هزینه‌های ساخت (به دلیل وابستگی ۷۰% به واردات مصالح) می‌تواند در میان‌مدت (۳-۶ ماه) فشار صعودی بر قیمت‌ها وارد کند، هرچند رکود فعلی مانع از جهش فوری شده.
این وضعیت، همزمان با افت قدرت خرید خانوارها (۲۵% کاهش نسبت به سال گذشته) و افزایش اجاره‌بها (به دلیل انتظارات تورمی)، بازار را در حالت تعلیق نگه داشته. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد تا پایان ۱۴۰۴، رشد اسمی قیمت مسکن محدود به ۹-۱۵% خواهد بود، در حالی که دلار و طلا ممکن است ۵۰-۷۰% افزایش یابند.
جزئیات تأثیرات: از رکود معاملات تا فشار هزینه‌ها
- رکود معاملات و خروج سرمایه: با جهش دلار، خریداران مصرفی (خانواده‌های متوسط) از بازار خارج شده‌اند و سرمایه‌گذاران به سمت دلار و طلا هجوم برده‌اند. تعداد معاملات در تهران نسبت به شهریور ۱۴۰۳ بیش از ۵۰% افت کرده و آگهی‌های فروش آپارتمان ۴۹% کاهش یافته. این رکود، که از اواسط ۱۴۰۳ آغاز شده، ممکن است ۱۰-۱۲ فصل (۲.۵-۳ سال) ادامه یابد.
- افزایش قیمت‌های پیشنهادی: میانگین قیمت مسکن در تهران به ۱۰۵.۶ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده، که تنها ۹.۴% رشد نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد – بسیار کمتر از ۷۴% رشد دلار در همین دوره. اما در مناطق پرمعامله (مانند شمال تهران)، نوسانات ارزی باعث افزایش ۵-۱۰% قیمت‌های پیشنهادی شده، هرچند معاملات واقعی انجام نمی‌شود.
- تأثیر بر اجاره‌بها: انتظارات تورمی ناشی از دلار، اجاره‌بها را ۱۵-۲۰% در زمستان ۱۴۰۳ افزایش داده. کاهش قدرت خرید (درآمد متوسط خانوار ۱۵ میلیون تومان در برابر اجاره ۱۰-۱۵ میلیونی) منجر به مهاجرت معکوس به حاشیه شهرها شده.
- هزینه‌های ساخت و مصالح: تورم مصالح ساختمانی به ۴۹.۷% در بهار ۱۴۰۴ رسیده، که مستقیماً به نوسانات دلار (وابستگی به واردات) مربوط است. این امر، ساخت‌وساز را ۲۰-۳۰% گران‌تر کرده و پروژه‌های انبوه‌سازی را متوقف نموده.
- عوامل تشدیدکننده: تحریم‌ها و تنش‌های ژئوپلیتیک (مانند جنگ ۱۲ روزه ژوئن ۲۰۲۵)، نقدینگی را به بازارهای موازی سوق داده و تقاضای مسکن را سرکوب کرده. همچنین، نرخ بهره وام‌های مسکن (۲۲.۵%) وام‌گیری را برای ۷۰% خانوارها غیرممکن کرده.
| شاخص بازار مسکن (تهران، شهریور ۱۴۰۴) | مقدار فعلی | تغییر نسبت به سال گذشته | مقایسه با دلار |
|---|---|---|---|
| قیمت متوسط هر مترمربع | ۱۰۵.۶ میلیون تومان | +۹.۴% | +۷۴% |
| تعداد معاملات ماهانه | ~۵,۰۰۰ دستگاه | -۵۰% | – |
| آگهی‌های فروش آپارتمان | ~۲۰,۰۰۰ آگهی | -۴۹% | – |
| تورم مصالح ساختمانی | ۴۹.۷% (بهار ۱۴۰۴) | +۲۰% نسبت به ۱۴۰۳ | همبستگی بالا |
| اجاره‌بها متوسط | ۱۰-۱۵ میلیون تومان/ماه | +۱۵-۲۰% | +۱۰% |
منبع محاسبات: بر اساس داده‌های مرکز آمار و سامانه کیلید؛ تغییرات تقریبی بر اساس روند ۱۴۰۳-۱۴۰۴.
تحلیل و پیش‌بینی: رکود تورمی یا جهش تأخیری؟
بازار مسکن در ۱۴۰۴ وارد “استاگفلیشن” (رکود تورمی) شده: قیمت‌ها اسمی افزایش می‌یابند اما تقاضا و معاملات سقوط کرده. جهش دلار، تورم را تشدید می‌کند و مسکن را به پناهگاه سرمایه‌ای تبدیل می‌نماید، اما نقدشوندگی پایین (فروش یک ملک ۶-۱۲ ماه طول می‌کشد) سرمایه‌گذاران را فراری می‌دهد.
سناریوهای محتمل:
- سناریوی بدبینانه (ادامه تحریم‌ها): افت ۲۰-۳۰% معاملات و رشد محدود ۱۰% قیمت‌ها تا پایان ۱۴۰۴؛ تمرکز بر واحدهای کوچک/قدیمی (زیر ۸۰ متر) برای خریداران کم‌درآمد.
- سناریوی خوش‌بینانه (نظرات دیپلماتیک): تثبیت دلار در ۶۵-۷۰ هزار تومان، افزایش ۱۵-۲۰% معاملات و رشد ۲۰% قیمت‌ها با ورود سرمایه خارجی.
- عوامل کلیدی: سیاست‌های دولت (مانند وام ودیعه مسکن یا مالیات بر خانه‌های خالی) و مذاکرات هسته‌ای می‌تواند تعدیل‌کننده باشد. رشد جمعیت جوان (۳۰% جمعیت زیر ۳۰ سال) تقاضای بلندمدت را حفظ می‌کند، اما مهاجرت (۵ میلیون نفر در ۵ سال) آن را تعدیل می‌نماید.
کارشناسان توصیه می‌کنند: برای خریداران مصرفی، صبر تا زمستان منطقی است؛ سرمایه‌گذاران به مناطق حاشیه‌ای (با رشد ۲۵% پتانسیل) توجه کنند. بازار مسکن، برخلاف دلار، واکنش کندی نشان می‌دهد و ممکن است جهش قیمتی را ۳-۶ ماه پس از تثبیت ارز تجربه کند.
